【送契樓按揭全攻略2025】繼承物業想套現？拆解銀行拒批原因及3大解決方案 | 貸快線

繼承或獲贈「送契樓」卻無法申請按揭？本文為您詳解送契樓定義、銀行審批考慮及潛在風險。貸快線教您3大解決方案，包括等待期、尋找合適財務機構及業主貸款，助您輕鬆盤活資產，立即了解！

繼承物業，是喜悅還是煩惱的開始？

收到親人留下的物業，本應是一份心意和資產的傳承。不少繼承人會計劃將物業加按套現，用作個人投資、生意周轉，或分配給其他家庭成員。然而，當他們興高采烈地向銀行申請按揭時，卻往往被潑一盤冷水——申請被拒絕或要求極為苛刻的條件。

問題的核心，就出在這類物業的法律性質上——它很可能是一間「送契樓」。

究竟什麼是「送契樓」？為什麼銀行對其按揭申請如此「避之則吉」？如果您正手持這類物業而煩惱，千萬不要灰心。今天，貸快線將為您徹底剖析「送契樓」的按揭難題，並提供三大實際可行的解決方案，助您將不動產轉化為靈活資金。

什麼是「送契樓」？

「送契樓」並不是一種物業類型，而是一種業權轉移的方式。簡單來說，凡是不是透過「真金白銀」的買賣交易，而是以「無償贈與」形式轉讓業權的物業，都可稱為「送契樓」。

最常見的兩種情況包括：

1. 遺產繼承： 先人過身後，根據遺囑（俗稱「平安紙」）或無遺囑繼承法例，將物業業權轉移給繼承人。

2. 近親轉讓： 業主在生時，為方便資產分配或規劃，將物業以「送贈」形式轉名給配偶、子女等近親。

   
   

無論是哪種情況，在土地註冊處的記錄上，該次業權轉移都會被註明為 「Deed of Gift」（送贈契），這就是「送契樓」名稱的由來。

法律小知識： 繼承物業的法律程序在處理繼承物業時，必須先向高等法院的遺產承辦處申請一份法律文件，才能進行轉名： 有遺囑： 申請「遺囑認證」（Grant of Probate）。 無遺囑： 申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。獲取上述文件後，再連同其他文件到土地註冊處辦理轉名手續，物業才算正式轉到繼承人名下。 (延伸閱讀：司法機構遺產承辦處官方網站)

最大陷阱！為何銀行對「送契樓」按揭申請特別審慎？

這正是問題的核心所在。銀行作為商業機構，批出貸款時最重視的是風險控制，而「送契樓」的業權在特定年期內存在不確定性，主要涉及以下兩大法律風險：

風險一：《破產條例》的追溯期

根據香港的《破產條例》，如果送贈人（原業主）在送出物業後的 5 年內被頒令破產，其破產管理署署長或信託人有權向法庭申請，將該次「送贈」交易作廢，並追回該物業用以償還送贈人的債務。

• 對銀行的影響： 如果銀行為這間「送契樓」批出了按揭，一旦物業被追回，銀行就會失去抵押品，導致血本無歸。因此，大部分銀行都不願冒這個風險，會要求物業轉名滿 5 年後才考慮其按揭申請。

  
  

風險二：《財產繼承（供養遺產及受養人）條例》的潛在爭議

對於因繼承而來的「送契樓」，即使已完成轉名，其他有權獲得供養的家庭成員（如未成年子女、配偶等），若認為遺囑或遺產分配不公，有權在遺產授予書發出後的 6 個月內向法庭提出申索，要求從遺產中分得一部分。

• 對銀行的影響： 這意味著物業的業權在短期內仍可能出現變數或訴訟。為免捲入複雜的業權糾紛，銀行通常會等待這 6 個月的申索期過去，甚至會要求更長的觀察期，以確保業權穩固。

「送契樓」無法按揭？三大解決方案助你盤活資產

了解到銀行的顧慮後，是否代表您的資產就此被「鎖死」？當然不是！只要用對方法，依然有路可走。

方案一：耐心等待，靜候時機（傳統做法）

這是最穩妥但最耗時的方法。只需等待物業轉名超過 5 年，上述的《破產條例》風險便會解除。屆時，「送契樓」的性質在銀行眼中與一般二手樓無異，您可以輕鬆地向各大銀行申請轉按或加按，享受市場上最優惠的利率和條款。

• 優點： 可獲取最佳的按揭條件。

• 缺點： 耗時太長（長達5年），無法解決短期或緊急的資金需求。

• 適合人士： 沒有即時資金壓力，只希望未來能優化資產配置的業主。

  
  

方案二：尋求對「送契樓」態度較積極的銀行或財務機構

市場上並非所有金融機構都對「送契樓」一概而論。部分銀行及大型財務公司設有較靈活的風險評估機制，願意承做年期較短（例如已轉名 1-3 年）的「送契樓」按揭。

它們可能會透過以下方式管理風險：

• 要求繼承人提供「承諾書」（Undertaking），保證物業沒有業權爭議。

• 要求送贈人（如在生）提供「償付能力聲明」（Declaration of Solvency）。

• 提供較低的按揭成數或稍高的利率。

• 優點： 大幅縮短等待時間，能較快獲取資金。

• 缺點： 選擇較少，條款可能不及市場最優水平，且需要專業知識才能找到合適的機構。

• 適合人士： 有一定資金需求，願意接受非最頂級按揭條款以換取時間的業主。

  
  

方案三：申請無需物業抵押的「業主貸款」

如果您的資金需求非常緊急，或者物業轉名時間尚短，連靈活的財務公司也無法承做按揭，那麼**「業主貸款」**便是一個絕佳的替代方案。

業主貸款的審批主要基於您的業主身份、個人信貸紀錄及還款能力，而無需將物業本身作抵押。這意味著銀行擔心的「送契樓」業權風險，在此類貸款中影響較小。

• 優點： 批核速度快，不受「送契樓」年期限制，手續簡便。

• 缺點： 貸款額通常低於傳統按揭，利率可能較高。

• 適合人士： 需要在幾天到幾星期內獲得現金周轉的業主。

  
  

(延伸閱讀：【業主貸款懶人包】免抵押、批核快，業主專享的靈活資金方案)

結論：讓專業的貸快線為您導航

「送契樓」的按揭問題看似複雜，但絕非死局。關鍵在於了解各種方案的利弊，並根據自身的資金需求和時間規劃，選擇最適合的道路。

與其自己逐家銀行叩門、浪費時間心力，不如尋求專業的意見。貸快線團隊擁有豐富的「送契樓」處理經驗，熟悉各銀行及財務機構的審批準則和最新政策。我們能為您：

• 免費評估您「送契樓」的狀況及可行的融資選項。

• 精準配對最有可能批核您申請的金融機構。

• 全程協助您準備文件、處理申請，爭取最理想的貸款額和利率。

  
  

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