【二按教學2025】二按、加按、轉按點樣分？業主貸款必睇：利率、風險及申請資格全攻略

層樓升值想套現？貸快線為您詳細拆解二按（二次按揭）、加按、轉按的分別。一文看清銀行與財務公司二按的利率、風險及申請資格，助您選擇最適合的業主貸款方案，輕鬆獲取大額資金。

物業升值，但現金流緊張？你不是唯一一個

作為香港的業主，你看著自己的物業在過去幾年不斷升值，賬面財富增加了不少。但與此同時，你可能正為生意周轉、子女升學、裝修家居或整合債務而需要一筆大額現金。

「層樓明明值錢，點解問銀行加按套現咁難？」「聽人講有『二按』，係咪好高風險？」「我應該揀『轉按』、『加按』定係『二按』？」

這些問題，是無數業主的心聲。如果你正處於這種「坐擁資產，手頭拮据」的困境，請放心，你來對了地方。今天，貸快線將以最清晰易明的方式，為你徹底剖析利用物業套現的幾種主要方法，特別是深入探討「二按」這個選項，助你作出最明智的財務決策。

基礎概念：什麼是「一按」與「二按」？

要理解二按，必先知道什麼是「一按」。

• 一按 (First Mortgage): 就是你當初購買物業時，向銀行申請的第一筆按揭貸款。銀行作為第一債權人，擁有你物業的優先抵押權。萬一你無法償還貸款，銀行有權優先出售你的物業來抵債。

  
  

• 二按 (Second Mortgage): 是指在保留原有「一按」的基礎上，再將同一個物業抵押給 另一間 金融機構（通常是財務公司），以獲取額外貸款。這意味著你的物業同時有兩個債主。提供二按的機構是「第二債權人」，其債務的清還次序排在銀行「一按」之後。

二按 vs 加按 vs 轉按：我應該點樣揀？

這是最多業主感到混淆的地方。三者都能達到套現的目的，但操作和影響卻大相徑庭。

簡單總結：

• 想攞市場最好優惠，TU靚，揀「轉按」。

• 想簡單方便，TU靚，又唔想轉銀行，揀「加按」。

• 被銀行拒絕，或想避開罰息期，或想快速套現大額資金，揀「二按」。

誰提供二按？銀行 vs 財務公司

市場上，銀行一般極少提供獨立的「二按」服務。它們更傾向於讓你做「加按」或「轉按」，因為這能讓它們全面控制整個物業的抵押權。

因此，提供二按服務的，絕大部分都是持牌財務公司。

這亦是「二按」審批較為靈活的原因：

1. 無需通過壓力測試： 財務公司不受金管局的壓力測試規管，主要評估你的還款能力和物業剩餘價值。

2. 接受不完整的入息證明： 即使你是自僱人士、現金出糧，只要能提供合理的證明，財務公司亦會彈性處理。

3. 信貸評級 (TU) 要求較低： 即使TU評級稍差，只要物業有足夠的升值空間，仍有很大機會獲批。

   
   

二按的風險與注意事項：必讀！

二按是解決大額資金需求的有效工具，但你必須清楚了解其潛在風險：

1. 利率較高： 由於二按的債權排在第二位，財務公司承擔的風險更高，因此利率必然會比一按高。申請前必須仔細計算總利息支出和每月供款，確保自己能負擔。

2. 「釘契」風險： 所有按揭都會在土地註冊處登記（俗稱「釘契」），二按也不例外。這會讓潛在買家知道你的物業有二按在身，或會影響日後出售。

3. Call Loan 風險： 部份財務公司的二按合約可能包含「Demand Loan」（隨時要求還款）條款。雖然不常見，但你必須在簽約前了解清楚，盡量選擇提供分期還款的二按計劃。

   
   

結論：二按是「雙面刃」，尋求專業協助是關鍵

總括而言，二按為被銀行拒之門外的業主，提供了一條快捷、靈活的套現渠道。它能助你將物業的潛在價值，轉化為解決燃眉之急的流動資金。

然而，這把「雙面刃」用得不好，高昂的利息和潛在的風險也可能讓你陷入更深的財務困境。市場上的二按產品五花八門，利率和條款差異巨大，自行比較不但困難，更可能因胡亂申請而影響信貸。

在考慮申請二按之前，最穩妥的做法是尋求專業意見。

貸快線 擁有經驗豐富的物業貸款顧問團隊，與全港多家銀行及信譽良好的財務公司建立了緊密合作關係。我們能為你：

• 免費評估你的物業價值及財務狀況。

• 精準分析你最適合「轉按」、「加按」還是「二按」。

• 配對利率最低、條款最優的二按方案，避免你墮入高息陷阱。

  
  

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