【二按全攻略2025】免壓力測試套現大法！申請流程、風險、常見問題終極懶人包

層樓明明升咗值，但資金被「綁死」，想裝修、想投資、想為家人應急，卻苦無現金？你可能聽過「加按」、「轉按」，但又因為過唔到銀行的壓力測試或入息要求而卻步。

其實，你還有一個更靈活、更快速的選擇——「二按」。

「二按」是很多業主解決資金周轉問題的秘密武器，尤其對於未能通過銀行嚴格審批的業主來說，更是一條出路。但「二按」究竟是什麼？申請時有什麼「陷阱」？與經財務公司申請有何分別？

貸快線作為你的專業按揭顧問，今日就為你準備這份「二按終極懶人包」，由零開始，徹底剖析二按的每一個細節，助你安全、精明地將磚頭變現金！

什麼是「二按」？和「一按」有什麼關係？

簡單來說：

• 一按 (First Mortgage): 就是你當初買樓時，向銀行申請的第一筆按揭貸款。

• 二按 (Second Mortgage): 是指在保留「一按」的情況下，將同一物業再次抵押給另一間財務機構（通常是持牌財務公司），以獲取額外貸款。

重點是，二按與一按是獨立的，你毋需得到一按銀行的同意，亦不會影響你現有的一按供款。兩筆貸款會分開償還。

二按、加按、轉按大比拼：我應該點揀？

搞清楚三者的分別，是選擇最適合你方案的第一步。我們為你整理了一個清晰的比較表：

簡單結論：

• 如果你信貸記錄良好、入息穩定能通過壓力測試，「加按」或「轉按」會是成本較低的選擇。

• 如果你急需現金、無法通過壓力測試，或想借取更高額度的貸款，「二按」就是你最靈活快捷的方案。

申請二按的四大核心優勢

1. 最大賣點：豁免壓力測試

這是二按最吸引的地方。銀行「加按」或「轉按」必須遵守金管局指引，申請人需要通過嚴格的壓力測試（假設利率上升2%，供款不得超過入息60%）。很多自僱人士、的士司機、家庭主婦或入息不穩定的業主，即使物業大幅升值，也難以過關。二按主要由財務公司提供，不受此限，主要審視物業價值，為你打開方便之門。

2. 審批極速，現金快速到手

銀行審批動輒數星期，遠水不能救近火。正規的二按申請，文件齊備下，最快可在 24-48 小時內完成審批並放款，對於需要緊急資金周轉的業主來說，是真正的「及時雨」。

3. 貸款額更高，更具彈性

銀行按揭成數受限，而二按的貸款額計算更靈活，一般可用以下公式估算：二按貸款額 = (物業最新估值 x 財務公司可承造之按揭成數) - 一按未償還餘額部分財務公司可提供高達物業估值 80% - 90% 的總按揭成數，讓你套現更多資金。

4. 不影響現有一按的低息優惠

如果你的一按正在享受極低的利率或與銀行有鎖息期協議，提前還款（轉按）可能要支付罰息。申請二按則完全不影響你的一按合約，讓你繼續享受原有的低息優勢。

【重要警告】申請二按前，必須知道的 3 大風險！

享受二按便利的同時，必須警惕潛在風險。選擇一間可靠的財務機構至關重要。

• 風險一：利率普遍較高由於二按的貸款方需承擔較高風險（一旦斷供，其債權排在銀行之後），因此利率會比一按高。申請前必須清楚計算總利息支出和每月供款，確保自己有能力負擔。

• 風險二：慎防不良財務中介（「財仔」）市場上財務公司質素參差不齊。部分不良中介會以「不成功不收費」作招徠，但過程中可能濫收高昂手續費、行政費，甚至引導你借取不必要的貸款。務必選擇持有有效放債人牌照、信譽良好、條款清晰透明的公司。

• 風險三：違約後果嚴重不論是一按還是二按，物業都是抵押品。如果無法償還二按貸款，二按的債權人同樣有權入稟法院，申請出售你的物業（俗稱「釘契」或「call loan」）來償還債務。

  
  

如何安全申請二按？貸快線專家幫到你！

想避開陷阱，安全地利用二按解決財務問題？最穩妥的方法是尋求專業可靠的按揭顧問協助。

貸快線的專業二按申請流程：

1. 免費諮詢及物業估價： 你只需提供物業資料，我們即時為你免費初步估價，分析你的財務狀況和需要。

   
   

2. 配對最佳方案： 我們會根據你的情況，從我們龐大的合作夥伴網絡中，為你篩選出信譽良好、利率最優惠、條款最清晰的持牌財務公司方案。

   
   

3. 協助準備文件： 專人指導你準備所需文件（身份證、住址證明、物業買賣合約、一按貸款信及供款單等），確保流程順暢。

   
   

4. 全程跟進審批： 我們會為你處理所有申請細節，與財務公司緊密溝通，讓你安坐家中，等待好消息。

   
   

5. 清晰解說合約： 簽約前，我們會為你詳細解釋合約的每一項條款，確保你完全明白權利與義務，絕無任何隱藏收費。

   
   

二按常見問題 (FAQ)

Q1: 我 TU 信貸評級不佳，可以申請二按嗎？A: 絕對可以。這是二按的一大優勢。財務公司更看重物業的價值，而非單純的 TU 評級。即使曾有撇帳或破產記錄，只要物業有足夠的淨值，仍有很大機會獲批。

Q2: 申請二按，一按銀行會知道嗎？A: 二按契約需要在土地註冊處進行註冊，這是一項公開記錄，所以理論上銀行可以查到。但你並不需要主動通知或取得一按銀行的同意。

Q3: 樓齡很高或者唐樓、村屋可以申請二按嗎？A: 可以。相比銀行，財務公司對物業種類和樓齡的接受程度更廣，包括唐樓、村屋、甚至未補地價的居屋（需有特定方法處理），都有機會申請二按套現。

總結：你的物業，就是你的強大後盾

二按是一把鋒利的「雙刃劍」。用得其所，它能為你釋放物業潛在價值，解決燃眉之急，甚至成為你創造更多財富的踏腳石。但若處理不當，則可能令你陷入高息的債務漩渦。

關鍵在於找到一個值得信賴的專業夥伴，為你導航。

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